Como conseguir a melhor taxa no crédito habitação: fixa, variável ou mista?

O que compõe a taxa do seu crédito

Num crédito habitação com taxa variável, a taxa que paga é a soma de duas parcelas:

• Euribor (6 ou 12 meses) — o indexante europeu, igual para todos os bancos. Não é negociável e é revista periodicamente. Pode consultar o valor atual no nosso simulador, que usa a Euribor real.
• Spread — a margem do banco. É o único componente verdadeiramente negociável, e varia com o seu perfil de risco, a percentagem financiada e os produtos que contratar.

Depois há dois indicadores que deve conhecer antes de comparar qualquer proposta:

• TAN (Taxa Anual Nominal) = Euribor + spread. É a taxa "crua" do empréstimo.
• TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) — inclui juros, seguros obrigatórios, comissões e impostos. É esta que deve comparar entre bancos. Junto com o MTIC (montante total imputado ao consumidor), mostra o custo real do crédito do primeiro ao último mês.

Taxa fixa, variável ou mista: qual escolher?

Modalidade	Como funciona	Para quem faz sentido
Variável	Euribor + spread; a prestação sobe e desce com a Euribor	Quem tem folga no orçamento para absorver subidas e quer beneficiar de descidas
Fixa	Prestação igual durante o período contratado	Quem valoriza previsibilidade total
Mista	Fixa nos primeiros anos (ex.: 2 a 5), variável depois	Quem quer segurança no início da vida do crédito

Não há resposta universal: a fixa costuma ter TAN inicial mais alta do que a variável — é o preço da previsibilidade. A decisão certa depende da sua taxa de esforço, da estabilidade do seu rendimento e da sua tolerância a variações. Faça o stress test no simulador: veja quanto pagaria se a Euribor subisse 1% ou 2% — se o resultado o assusta, a fixa ou a mista merecem a sua atenção.

Como negociar o spread (o que realmente funciona)

1. Aumente a entrada, se puder. Financiar 80% em vez de 90% baixa o risco do banco, e o spread costuma acompanhar.
2. Avalie os produtos associados com calculadora. Domiciliar o ordenado, cartão e seguros no banco baixa o spread — mas os seguros do banco podem custar mais do que a redução vale. Compare sempre a TAEG com e sem as vendas associadas.
3. Cuide da taxa de esforço. Com todas as prestações abaixo de ~33% do rendimento líquido, é cliente de baixo risco e tem margem para exigir melhores condições.
4. Reavalie o crédito que já tem. Se assinou o contrato há anos, é provável que o mercado já ofereça melhor — a transferência de crédito é das negociações mais eficazes que existem.

Os erros que custam milhares de euros

• Comparar apenas a mensalidade — uma prestação mais baixa com prazo mais longo pode significar dezenas de milhares de euros a mais em juros. Compare TAEG e MTIC.
• Ignorar os seguros — o seguro de vida pode representar uma fatia enorme do custo total, e envelhece consigo. Pedir cotações fora do banco pode poupar mais do que 0,1% de spread.
• Esticar o prazo sem necessidade — mais prazo = prestação menor, mas juros totais muito maiores. Use o prazo como ferramenta, não como solução automática.
• Não rever o contrato ao fim de uns anos — o mercado muda; o seu contrato não. Uma revisão a cada 2–3 anos custa zero e pode valer uma renegociação.

Perguntas frequentes

Mudar de taxa variável para fixa compensa?

Depende do momento e do seu contrato. A fixa "compra" previsibilidade a um preço; se a Euribor descer, fica a pagar mais. O que recomendamos é simular os dois cenários com números reais — fazemos essa análise gratuitamente.

Transferir o crédito para outro banco tem custos?

Pode haver comissão de reembolso antecipado e custos de novo registo — mas é frequente o banco de destino suportar parte ou a totalidade destes custos para ganhar o cliente. Na maioria dos casos que analisamos, a poupança mensal paga os custos em poucos meses.

O banco pode obrigar-me a contratar seguros para dar a melhor taxa?

O banco pode oferecer reduções de spread em troca de produtos associados, mas não pode impor a contratação dos seguros dele — tem o direito de apresentar seguros alternativos com coberturas equivalentes. Faça as contas à TAEG nas duas versões antes de decidir.

Informação de carácter geral, baseada nas práticas de mercado à data de atualização deste guia. Não constitui recomendação de contratação. Se tem até 35 anos, leia também o nosso guia sobre o crédito habitação jovem e o IMT Jovem.